基于层次分析法的物流园区土地集约利用评价分析

众所周知物流园区的快速发展对土地的需求量较大。物流园区在发展过程中存在物流园区占地面积过大、物流园区容积率偏低和空置率偏高的现象，土地集约利用问题比较突出。所以物流园土地集约利用急需提供对策建议^[1]。

1. 研究背景

物流园区占地面积普遍偏大。《第三次全国物流园区（基地）调查报告》表明，占地面积偏大，运营效率偏低，与区域经济发展不符等现象的存在，影响了物流园区的生存和发展。根据调查显示，占地面积在1km2的比重下降，占地面积超过1km2的比重上升，尤其是10km2以上的园区数量和比重都增加。物流园区容积率偏低。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率将直接关系到建筑用地的大小。物流园区用地具有的用地特性，物流园区的类型、定位、功能需求、规模等方面的不同也使不同的物流园区所包含的用地功能有所不同。物流园区用地控制的具体内容就涉及到用地开发强度控制指标体系，容积率是反映物流园区用地强度的重要指标。物流园区空置率偏高。根据中国仓储协会公布的统计数字显示：我国物流园区平均空置率已达到60%。根据2010年（株）一五不动产信息服务发布的“物流设施不动产市场调查”调查结果显示，2010年二季度东京圈空置率为9.9%，大阪圈空置率为7.0%，与上期的8.5%相比下降了1.5%^[3]。

1. 研究目的及意义

为适应物流业快速发展趋势，各级地方政府积极推进物流园区规划和建设，

全国物流园区数量稳步增长，类型不断丰富，功能日趋完善，集聚效应初步显现。物流地产的基础设施建设对土地的需求量较大，特别是物流园区，通常占地面在200亩到28平方公里之间。目前，很多企业利用物流地产来做土地开发，目的在于土地升值而不是通过物流业本身的运营来获取利润。我们需要从对比中外物流园区占地面积、物流园区的容积率和物流设施空置率三个方面分析我国物流园区土地利用问题，为物流园区的土地集约利用提供对策建议^[2]。

1. 基本概念

层次分析法：层次分析法（Analytic Hierarchy Process，简称AHP）是将与决策总是有关的元素分解成目标、准则、方案等层次，在此基础之上进行定性和定量分析的决策方法。该方法是美国运筹学家匹茨堡大学教授萨蒂于20世纪70年代初，在为美国国防部研究'根据各个工业部门对国家福利的贡献大小而进行电力分配'课题时，应用网络系统理论和多目标综合评价方法，提出的一种层次权重决策分析方法。

物流园区：物流园区（logistics park）是指在物流作业集中的地区，在几种运输方式衔接地，将多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局的场所，也是一个有一定规模的和具有多种服务功能的物流企业的集结点。

四、国内外研究现状

现代物流业是全球经济化和市场经济发展的产物，它的发展水平对于区域经