国内外研究综述

1. 房屋租赁行业发展现状

目前随着经济发展的步伐，我国的住房自有率和流动人口量不断提高，房屋租赁市场迎来机遇，同时也面临着挑战；限购限贷政策日益严峻，年轻人由于晚婚晚育生活观念的影响，以及房价的巨大压力，租房群体在不断扩大。同时，国内土地供应面积的减少，阻碍了房地产企业的开发步伐，房产市场明显供不应求。另外，随着年轻人生活观念和消费观念的转变，对租房的需求也在逐渐升级，据北京凯德特咨询有限公司调研预测“传统的租赁市场显然已经不能满足个性化的需求。发展长租公寓将是未来出租房屋的利润竞争点”。^[1]

随着城市化进程的加速，一级城市限购政策陆续出台，住房价格稳升不降，以及十九大国家“租购同权”等相关政策的支持和引导，房屋租赁市场迎来了春天。合富研究院解读了国家政策的两大方向“第一大方向是保障租赁双方权益，保障租购同权，从承租人子女入学、租赁支付及出租人税收优惠等方面，贴合实际保障租赁双方合法权益；第二大方向是从租赁土地供应及房屋来源两个方面的供应端着手，保证租赁住房的充足有效供应”。^[2]这个政策为房屋租赁市场及时的指明了方向，推动了房屋租赁市场的快速发展。信息科技产业使各行业的分工愈加精细化，消费者对于信息服务的知识性和专业性有了更高的需求，^[7]因此新兴的重度服务型租赁模式的出现，不仅从根本上给租赁市场带来变革，更为年轻人提供了新的租住模式，使更多有住房需求的消费者选择租房的生活方式，有利于租赁市场的良性循环，也为经济添加了新的增长点。

1. 房屋租赁市场存在的问题

目前我国房屋租赁市场发展中还存在着很多弊端，租赁双方对住房租赁市场法律意识的缺乏是一个很大的问题，由于租赁市场的不稳定性，实际合法利益和相关权利的缺失，及房屋租赁的付款方式，都有可能影响着租赁市场。^[3]

律瑞雪认为，由于房屋租赁市场缺乏规范的管理，导致了市场上问题重重。首先存在着大量黑市，没有经过相关部门允许，也未登记注册，存在大量的地下交易，给管理部门造成了很大困难；其次是国家土地收益减少，租赁双方缺乏法律意识，很多房屋业主进行隐形交易避免缴纳费用，使国家土地收益大量减少；再者，引发了大量社会问题，未走合法程序使租赁双方权益无法保障，产生各种矛盾时也就没有合法的解决方式，严重者给社会带来了很大的安全隐患；^[4]另外市场供需失衡也较为严重，市场上公开租赁的房屋很少，实际上有租房需求的人却很多，消费者无法找到合适房屋只有选择隐形租赁，然而隐形私人租赁难以为消费者提供专业的服务、法律安全保障、高品质的租住体验等等，长此以来，容易引发社会矛盾形成恶性循环，严重影响了房屋租赁市场的正常运行。

尹伯成，尹晨提出，缺乏良好、正规的市场供应主体是一重大因素，根据国家统计局第六次人口普查数据，我国城市89.5%可出租房源来自私人出租住房；更因为缺乏房屋租赁市场的相关法规制度和监管措施，使得市场混乱难以管理；中介机构缺乏管理，租赁双方信息不对称，使整个租房市场效率低下。^[5]再者，租房市场上的歧视也是问题之一，与房产经纪人相比，私人房东对信息不完善的租房的歧视至少是他们的两倍。^[6]

目前市场上的房产中介大多只注重销售业绩和利润，着眼于和竞争对手的较量，很大程度上忽视了消费者的真正需求，自身的服务品质也不断降低，使市场发展停滞不前。马咏梅认为，当前市场上只有很少部分的房产租赁中介能清楚认识到房屋租赁行业的现状，并能够审视自身发展问题，从长远的发展视角提升服务，建立信用，创立品牌。^[7]

1. 房屋租赁发展对策

针对房屋租赁市场，薛立和郑情情提出，改善房屋租赁市场的有效供给，扩大租房市场的有效需求，注重保障消费者的利益，发展专业化租赁机构。^[8]房屋租赁市场的健康发展离不开政府的支持和引导，有关部门必须加强规范管理，严重打击租房黑市和隐形私人租赁。各企业应对消费者进行正确引导，实现传统租房到正规新型租房的转变。

对于房产中介机构和房屋租赁公司，陈亭亭认为企业应注重房屋租赁产品的多样化建设，一方面要积极提升创新终端产品的市场占有，把控好租房“O2O”的机遇和挑战；另一方面也要全方位实现企业文化的上下通达，不断提高房屋租赁服务质量。 ^[9]马咏梅提出，自如业务应当从企业形象、产品质量、服务质量以及产品和服务价值四个方面提出对策，在服务过程的前中后，都应注重服务品质，提升员工服务技巧和意识，定期回访客户，提升客户消费感受，加强维修、保洁等特色服务，并根据营销环境的变化改进服务营销策略。^[7]因此，各企业应当在自我创新的基础上，提升专业化服务能力，做好租房过程中售前、售中及售后服务，不仅要让消费者体验到正规公司服务的专业性，更重要的是带给消费者新的高品质租住体验和租房观念，不断引导消费者从传统私人租房模式到新型互联网租房模式的转变，推动房屋租赁市场的健康循环发展，为国家经济提供新的增长点。