农户有偿退出宅基地使用权研究的文献综述

1.引言

随着城镇化进程,越来越多的农民从农村涌向城市，城镇建设用地供给紧张，但农村却出现常住人口在逐渐减少而农村居民点用地面积不断增加的矛盾现象。为解决这一矛盾现象，集约高效利用土地，2015年1月中央出台《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，指出将对15个试点宅基地制度进行改革，探索进城农民自愿有偿退出或转让宅基地。2015年11月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《深化农村改革综合性实施方案》要求积极探索农村宅基地有偿使用和退出制度。2016年10月，国土资源部在《关于建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见》中指出，允许进城落户人员在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地，因此更加高效的利用农村宅基地将成为一个不可阻挡的趋势。但是，首先，在实践中出现了许多没有很好的尊重农民意愿和情感、农民合法权益没有得到合法有效保障的问题，造成农户被上楼，甚至发生强制拆除农民房屋等恶性事件。其次农户的意愿、需求常常被忽视。因此在自上而下推进的宅基地使用权制度改革的背景下，农户的退出意愿如何？农户对宅基地使用权有偿退出有何种制度需求？这关乎宅基地使用权有偿退出能否实施及其效果如何。现有的文献上尚不能给出答案，因此笔者尝试提出：农户退出宅基地使用权的需求是否强烈？农户的需要什么样的退出机制？本文将在调查问卷得到的数据的基础上，分析农户的需求，以期为推进农户有偿退出宅基地使用权提供参考。

1. 国内研究现状

在现有研究中关于宅基地问题的研究，国内学者研究的内容大都会涉及宅基地退出模式、影响农户退出宅基地的因素、宅基地退出的补偿标准和补偿方式。以下详细阐述现有的研究内容。

（1)各地宅基地退出模式

我国在农村宅基地使用权如何退出的问题上没有形成一致的做法，而是根据各自的实际情况，制定了不同的模式。其中比较典型的上海、浙江、天津为代表的“宅基地置换”模式；以成都、重庆的“土地银行”“地票交易”和江苏宅基地收购储备为代表的“宅基地”虚拟化模式。浙江嘉兴通过“分与换”推进集中居住，“两分”是指将宅基地与承包地分开；“两换”指的是以土地承包经营权换股、换租、换保障，以此改变农村生产方式；以宅基地使用权换钱、换房、换地方。义乌推进新社区集聚和探索“集地券”制度；江西余江积极探索有偿使用和退出机制；成都以统筹城乡综合改革推进农村产权流转。学者根据研究也形成了不同的结论，江晓华（2016）认为社区合作型退出以农户和所在集体经济组织作为宅基地使用权退出的主体力量，合作推动宅基地使用权间接市场化，具有妥适性。彭长生（2013）从保障性和资产性功能视角，基于调查数据，对安徽省不同区域农村宅基地退出的住房安置和货币安置模式进行了比较分析。杨璐璐（2016)认为“房票”机制给宅基地整理和新农村建设提供了具有创新性的市场化路径，也保护了农民的合法权益，是值得推广的模式。认为新增建设用地指标的异地使用正是复垦宅基地上发展权的异地流转，确立农民及集体对新增建设用地指标的支配权，是宅基地退出激励机制的有效方式。汪莉，尤佳（2015）认为新增建设用地指标的异地使用正是复垦宅基地上发展权的异地流转，确立农民及集体对新增建设用地指标的支配权，是宅基地退出激励机制的有效方式。王丽惠（2014）认为皖北农村的宅基地闲置不突出，建房秩序缺少规范一定程度上导致了宅基地的浪费，问题的核心在于加强基层组织对宅基地的规划和管控。对于因进城、移居等有着现实退出宅基地需求的农户，应允许其在集体经济组织或成员同意的情况下转让宅基地。上述内容笔者用了文献综述的方法将宅基地退出的模式进行了梳理，文献综述的方法特点是通过搜集现有的研究成果和结论，对文献资料进行归纳和理解，文献综述能让我们在有限的时间内来了解已有研究成果和存在的问题。如张勇，汪应宏（2016）根据已有文献，研究农村宅基地退出补偿研究综述，对研究内容和研究方法，研究评述与未来重点研究方向进行了综述。但是文献综述存在的问题是内容滞后，无法及时反映出现实存在的问题。

（2）影响农户退出宅基地的因素

在我国农村，宅基地的生活保障的功能十分明显。尽管随着城镇化进程，宅基地对一些农户来说，其生活保障功能下降，但要让农民主动退出宅基地使用权仍十分困难。有许多学者探讨了影响宅基地退出的原因，主要是从补偿方式、城镇生活成本、子女教育、养老压力、转户进城意愿、受教育程度、家庭年收入、社会保障等方面进行探讨。具体来说，黄贻芳，钟涨宝（2013）以重庆市梁平县为例，研究指出不同农户参与宅基地退出受多种因素影响，最核心的还是退地补偿收益。于伟，刘本城，宋金平（2016）研究发现显著影响农户宅基地退出决策的因素依次是补偿方式、家庭人口数量、转户进城意愿、职业类型、家庭年收入、落户城镇预期和宅基地面积。彭长生（2013年）等通过安徽省6个县1413户农户进行问卷调查分析，认为影响农户退出宅基地的因素有宅基地产权认知状况、农民及其家庭社会经济特征。陈霄（2012）年基于对重庆市“两翼”地区1012户农户的实地调查数据，认为对农民宅基地退出的影响因素有：农民年龄、受教育程度、主要经济活动类型、家庭收入状况、家庭需赡养的老人数量、宅基地退出补偿方式的多样性、宅基地退出后的住房意愿、家庭需抚养的子女数量、在外务工工作变换频率。张秀智，丁锐（2009）通过研究认为政府财政投入和集体产权设置是影响宅基地退出的主导因素，而农民就业模式、农民土地依赖度和农村发展的地区特色则是关键的围观因素。杨玉珍（2015）以行为经济学为理论基础，认为影响宅基地退出的因素有农户年龄、农户兼业程度、受教育程度、禀赋效应、农户的现状偏见、不确定性厌恶、关注负面事件的锚定心理、群众内从众、示范、攀比效应、以及利他、互惠行为。刘楝子，陈悦（2015)从重庆市转户农民宅基地退出的实践出发，认为宅基地确权政策以及二元化的城乡土地市场价格，宅基地退出补偿标准不一，配套激励机制缺失，是影响重庆市转户农民宅基地退出的主要因素。上述学者主要运用了实证分析法来论证自己的观点，实证分析法的特点是针对从实际生活中收集到的数据进行分析，得出某些结论。这种方法得出的结论有说服力，能让读者很直观，明了的看出结论，很容易理解结论。如：汪莉，尤佳（2015）在研究土地整治中宅基地的退出激励机制时，以安徽省为例，研究土地整治中宅基地的退出激励机制。其次，存在的问题是由此得出的结论适用范围窄，仅适用于数据来源地。

1. 宅基地退出补偿标准和补偿方式

宅基地退出的补偿标准，不同的学者形成了不同的观点。徐小峰（2012年）认为在农户退出宅基地补偿时，既要考虑到宅基地对于农户家庭的住房保障功能，还要考虑到宅基地用益物权的经济收益功能。邵忠银（2011）认为宅基地退出补偿应包括宅基地补偿和房屋损失补偿。彭长生（2013）认为农民分化对货币化补偿模式选择意愿的影响存在收入效应。刘楝子，陈悦（2015)认为应建立以实有面积为准的农民宅基地确权登记制度，完善农村土地实物交易市场，探索建立合理的补偿和收益机制，建立和完善宅基地退出的配套激励机制。