文献综述

摘要

21世纪随着互联网技术的迅猛发展，使越来越多的商业活动都从传统的现实社会中

发展到了网络上。房屋的出售和求售业务也从现实生活中走上了网络空间。伴随着这类业务的发展，如何对出租房屋进行高效、合理的管理这个可题越来越凸现出来。针对这一需求，本文设计并实现了一套基于Web的房屋出售管理系统，力求能简洁高效地解决房屋出售管理方面的问题。

引言

随着社会经济的发展，城市现代化建设步伐不断加快，城市规模不断扩大，人员的流动也不断加大，房屋出售逐渐成为社会生活的重要组成部分。无论是房屋出售还是房屋求售，都面临着大量需求。说到房屋出售，我们首先想到的就是房屋中介，但是不论对于房屋出售者还是对于求购者来说，要面对的问题实在让人头疼，首先是琳琅满目的中介公司让人感到无从选择，在要顾及中介单位可信度的同时，大量复杂的房产信息使他们感到迷茫，难以快速、准确地从中找到适合自己的房屋信息。再者，出售、求购双方进行交易的时候还要通过中介，使交易过程更加繁琐。而且中介单位还要收取的一定比例的中介费用，这也在一定程度上加重了房屋出售的负担。因此，现实社会中急需一个第三者为房屋出售者与房屋求购者牵线搭桥，来弥补中介单位的种种不足在互联网蓬勃发展的今天，网络和我们的生活、工作越来越密不可分，网络正领导着一个新时代的来临。于是我们就利用开放的 Internet技术，开发出实时、快捷、全方位传播信息的平台，我们制作的网络房屋出售管理系统的网站，就成了人们关于生活中住房问题的信息载体，使得房屋信息在出售者与求购者之间传播更为轻松。这样，使原本复杂的房屋信息简单化，系统能及时为他们提供服务，使出售求购双方都能够方便快捷的得到信息。通过本系统来管理房屋时也为售房者提供方便。并且能够培养我们的综合分析设计能力，同时提高动手实践的能力。

国内外研究综述

一、国外发展现状

西方发达国家非常重视房地产出售行业的信息平台的开发与使用，经调查发 现，他们基本上每一家房地产出售公司，都有他们的管理系统，全部的业务都是 在系统上完成，所以他们的房地产出售管理系统发展水平一直走在世界的前列。房地产出售行业的管理系统的建设的向前推进，打破了传统意义上的空间距离，缩短了信息传播的时间，使需求者和提供者之间信息不对称的现象大大改善，极大地促进了信息流的有效传输和降低了处理的成本。 MLS(MultipleListing Service)系统是目前欧美房地产出售行业里比较流行的 信息化技术，也称为“多重上市服务系统”。MLS系统具备强大的管理功能，包括房源管理、客户管理、成交业绩、店务管理、表格中心等，MLS在国外发展已逾70年。MLS通过独家代理和资源共享的操作模式以及佣金分成的利益驱动机制。 这是诞生于美国一种房地产销售模式，这种模式，被成功运用于英国、美国、澳大利亚、日本、新西兰、新加坡等国家，形成了一套成熟、简单的基本规范和操作模式，其通过以会员联盟的方式，将房地产出售过程中涉及到的各个机构所拥有的房源出售信息整合起来，建立起一套基于互联网的房源信息数据库，涉及到的各个机构都能通过互联网平台来彼此分享信息。对于要购买或者租赁房屋的用户来说，只需登陆到MLS平台上，输入要相关的需求，就可以查询所有共享资源中符合条件的房源信息。在国外，利用计算机网络技术、信息理论、数字城市技术、Web2.0技术，它将地理信息系统(GIS)、城市街景仿真、3D虚拟现实等技术运用到当中，为需求者提供更为直观、逼真的信息，帮助客户做出更好的选择，整合不同服务资源，从而实现价值。在国外，发达的房地产出售机构的相关的管理系统，经过多年的发展和更新，现在已经非常完善。特别是在美国，房地产出售管理系统正在改变了以房地产经纪人为主要载体的传统房地产经营方式。根据可靠的数据统计，约有78％的房地产公司通过互联网或者通过相应房地产出售管理系统的方式进行房屋销售。美国最大的房地产网站“家居顾问”06年列出的待售量有110多万套，约占全美 房地产出售量的31％，所有的这些交易，都是用过其网站的交易平台完成。此外，日本，芬兰，比利时等发达国家，都有许多相应的房地产出售机构的一些管理系统，这些出售机构的管理系统，基本上都是按照自己机构的基本情况设计的，这些已经发展完善的房地产出售管理系统，给他们各自的房地产出售管理机构带来的丰厚的利润和管理便利。