文献综述

一、物业管理投标的内涵

投标是与招标相对应的概念，它是指投标人应招标人的邀请或投标人满足招标人最低资质要求而主动申请，按照招标的要求和条件，在规定的时间内向招标人递价，争取中标的行为。物业管理投标指物业管理企业为开拓业务，依据物业管理招标文件的要求组织编写标书，并向招标单位递交投标书和投标文件，参加物业管理竞标，以求通过市场竞争获得物业管理项目的过程。

二、物业管理投标文件的内容

所谓的投标文件，是指建筑公司在通过了工程项目的资格预审以后，对自己在本项目中准备投入的人力，物力，财力等方面的情况进行描述，还有对自己对本项目的施工，工程量清单，工程造价，工程的保证条例进行说明的文件。而物业管理投标文件，是指具备承担招标项目的能力的投标人，按照招标文件的要求编制的文件，在投标文件中应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应；这里所指的实质性要求和条件，一般是指招标文件中有关招标项目的价格、招标项目的计划、招标项目的技术规范方面的要求和条件，合同的主要条款（包括一般条款和特殊条款）。投标文件需要在这些方面作出回答，或称响应，响应的方式是投标人按照招标文件进行填报，不得遗漏或回避招标文件中的问题。招投标法还对投标文件的送达、签收、保存的程序作出规定，有明确的规则。对于投标文件的补充、修改、撤回也有具体规定，明确了投标人的权利义务，这些都是适应公平竞争需要而确立的共同规则。

物业管理投标文件一般由商务文件和技术文件组成，商务部分包括投标报价表的测算和公司资质、公司情况介绍等一系列内容，同时也是招标文件要求提供的其他文件等相关资料，包括公司的业绩和各种证件、报告等。最为主要的是技术标，其包括物业管理方案（介绍物业管理要点和物业管理服务内容、服务形式和费用等）和招标方要求提供的其他技术性资料。

三、物业管理投标过程中存在的问题[1]

1.地方保护主义。物业管理公司凭借自身的实力和品牌影响力，通过投标赢得了各种类型的物业管理权，但由于当地政府有关部门或开发商从本地区或部门的利益出发采取不合作态度，使中标的物业管理公司无法正常开展各项管理工作，最后不得不撤出。还有的物业招标单位，先利用外地名牌物业管理公司的名声和影响力，帮助自己把物业推出去并进行前期管理运作，等管理工作基本正常后，在另找借口迫使外地公司退出，而重新组建新的物业公司取而代之。

2.评标专家的选拔标准尚未明确。《中华人民共和国招投标法》中第三十七条规定，依法必须进行招标的项目，其评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。在实际评标过程中，专家往往是由物管部门指定的，这就容易使市场上出现寻租行为。最终导致的后果是业主的利益并未得到充分的保证，而招投标工作的公平性和专业性受到一定程度的影响。

3.物业管理招投标存在着区域性的发展不平衡。[2]东部好于西部，南方强于北方，很多城市物业管理招投标的普及率不高，参与招投标的各方对物业管理招投标满意程度较低。物业管理招投标市场环境不够完善，大多数物业管理企业均认为在招投标过程中存在着不同程度的困难。可以肯定的说，我国的物业管理招投标市场已逐步走上正轨，但是距离程序化、制度化、法制化仍有很大的差距，主要原因归根结底还是在于物业管理招投标不够规范，物业管理市场中各参与主体对物业管理招投标缺乏足够的信心。

4.物业公司运作不规范。有些物业管理公司在财务制度和管理上缺乏专业性，不能提交物业收费的预算、决算等财务报告，无法让业主了解他们所缴纳的物业费究竟是如何构成和分配使用的。有些物业管理公司与业主产生纠纷后，常常采取不正当的手段解决问题，如通过拒绝业主进入小区、停水、停电或者暂停使用来管制，这种行为明显扰乱了居民的正常生活，侵犯了消费者权益[3]。

四、投标报价

对于物业管理招投标，[4]要深刻把握招投标法规，合理规避投标风险；要充分挖掘资源潜力，审慎开辟收益渠道；要深入了解目标小区情况，制定富有针对性标书。另外，适当加价，合理报价[5]；标价的确定是投标过程中至关重要的一步，而在成本基础上加价多少，也是估价人员最难以把握的。报价是否适当往往使投标公司陷入两难境地，一方面要满足竞标成功的低报价要求，另一方面,要能为公司带来利润，因为物业管理是一个微利行业，如果一个公司承接了大量业务，不能获取利润，长此以往必然会导致亏损破产。因此，如何确定适当的报价成为报价策略研究的重要问题。

五、物业管理投标书编写的注意事项

物业管理投标书编写的注意事项，[6]物业管理投标书的基本要素包括：计量单位、货币、标准规范、表述方式、理论技巧和资料真实性。在物业管理投标书编制过程中要注意：1.确保填写无遗漏，无窄缺。投标文件中的每一空白都需填写，如有空缺，则被认为放弃意见：重要数据未填写，可能被作为废标处理。因此，投标公司在填写时务必小心谨慎。2.不得任意修改填写内容。投标方所递交的全部文件均应由投标方法人代表或委托代理人签字：若填写中有错误而不得不修改，则应由投标方负责人在修改处签字。3.填写方式规范。投标书最好用打字方式填写，或者用墨水笔工整填写；除投标方对错处作必要修改外，投标文件中不允许出现加行涂抹或改写痕迹。4.不得改变表述格式。若投标公司认为原有标书格式不能表达投标意图，可另附补充说明，但不得任意修改原表述格式。5.计算数字必须准确无误。投标公司必须对单价合计数分步合计总标价及其大写数字进行仔细核对6.报价合理。投标人应对招标项目提出合理的报价高于市场的报价难以接受，低于成本报价将被作为废标，或者即使中标也无利可图。

对于物业管理投标书的编制，制作投标文件[7]中指明：1.投标须知莫弄错。投标须知是招标人提醒投标者在投标书中务必全面、正确回答的具体注意事项的书面说明，可以说是投标书的五脏。因此，投标人在制作标书时，必须对招标须知进行反复学习、理解、直至弄懂弄通，否则弄得不好，就会将招标须知理解错，导致投标书成为废标。2.实质要求无遗漏。《招标投标法》第三章第二十七条规定：投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。这意味着投标者只要对招标文件中的某一条实质性要求遗漏、未做出响应，都将导致废标。3.重要部分莫忽视。标函、项目实施方案、技术措施、售后服务承诺等都是投标书的重要部分，也是体现投标者是否具有竞争实力的具体表现。倘若投标者对这些重要部分不重视，不进行认真、详尽、完美的表述，就会使投标者在商务标、技术标、信誉标等方面失分，以致最后落榜。4.细小项目莫大意。在制作投标书的时候，有一些项目很细小，也很容易做，但稍一粗心大意，就会影响全局，导致全盘皆输。

随着《物业管理条例》等一系列关于物业管理的法律法规的颁布实施，物业管理逐步走向规范化，参与招投标成为物业管理企业进入市场获取项目的必经途径，按照行业发展方向必将成为唯一的途径。物业管理投标书是物业管理企业对物业管理项目招标方招标文件的回应，是对投标准备工作的总结，是投标企业的投标意图、报价策略与目标的集中体现，其编制质量的优劣将直接影响投标竞争的成败。因此，投标企业除了应以合理报价、先进技术和优质服务为其竞标成功打好基础外，还应注意如何包装自己的投标文件，如何在标书的编制、装订、密封等方面给评委留下良好的印象，以争取关键性评分。

当然，要想在招投标上取得成功，光靠做好投标书是远远不够的，还得靠企业自身过硬的实力做保障。现在很多物业管理企业在提供业主的服务上可谓乏善可陈，在服务的内容上缺少新意和亮点。除了物业管理尚在发展中完善外，还有一个更深层次的原因，那就是投入不足，财力实力不强。因此，物业管理公司集团化是大势所趋，是社会发展的必然结果。

参考文献

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[17] BuilderSpace.com工程造价估算：错误的常见来源，（http://www.buiilderspace.com/features/construction-cost-estimating.html）。

[18] 麦金太尔，玛拉。为什么承包商失败？建设业务管理为承包商，（http://www.constructionbusinessowner.com/主题/保险/为什么办商-fail.html）。

[19] 担保信息办公室（SIO），白皮书20084强承包商的原因失败，（http://owners.suretyinfo.org/wp-content/uploads/2008/12/topwhyfail.pdf）。

[20] 担保信息办公室（SIO），白皮书2008六警告迹象标志承包商陷入麻烦，

http://owners.suretyinfo.org/wp-content/uploads/2008/12/topwhyfail.pdf。