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市场比较法与收益法的应用研究综述

引言

近十年，中国的房地产价格不断上涨，房地产行业火热异常，房地产估价的范围也越来越广泛，同时，房地产相关的产业对房地产估价的要求也不断提高 。无论是土地使用权出让、房地产转让(包括买卖、赠与、抵债等)、租赁、抵押、保险、征用拆迁补偿、、资产价值证明或记账，还是企业的合资、合作、联营、合并、兼并、分立、出售、改制、上市、破产清算，以及住房制度改革中的房地产估价、商品房预售条件中的估价、房地产复核估价等都需要房地产估价^[1]。此外房地产估价也是房地产开发经营全过程中一项必不可少的基础性工作。而目前，市场比较法与收益还原法这两个基本法应用最为广泛^[2]。

一、研究的主要内容

本研究的主要内容是市场比较法与收益还原法在对估价对象进行估价的过程中，降低建筑物的折旧、基础设施的通达度、资本化率等一系列因素中估价人员主观判断引起的误差^[3]。

很多人认为市场法是最简单、最容易操作的一种方法^[4]。很多估价公司都有标准的市场法估价报告格式范本，一些估价人员在评估时偷工减料，对报告模板进行简单的增加和删改后就能快速地形成一篇估价报告。这种做法不仅违背了市场法的科学性，也损坏了评估的信誉^[5]。事实上，市场法的运用非常倚重可比实例的质量，需要建立比较基准，需要比较多种影响因素，所以市场法不能算是房地产估价方法中难度最小的一种^[6]。收益法也是房地产估价的基本方法之一，适用于收益性房地产的估价。但运用收益法时，三个关键参数（净收益、收益期限、资本化率或报酬率）的确定存在着误差^[7]。因为在实际应用过程，估价人员对收益法的理解不同，出现一些问题，从而降低了估价结果的可信度，甚至影响估价结果的客观、准确性性^[8]。通过本次研究，尽可能降低房地产估价过程中估价人员主观判断引起的误差，从而确定房地产准确合理的价格^[9]。

二、市场比较法

市场比较法是根据替代原则，将待估房地产于同一供需圈内近期已经发生了交易的类似房地产进行比较，并根据已知的类型房地产成交价格，修正得到待估房地产在一定时点、一定产权状态下市场价值的一种估价方法。^[10]

市场比较法的程序

1、收集交易案例：需要搜集的内容一般包括：（1）交易实例房地产的基本状况^[11]；（2）成交价格；（3）成交日期；（4）付款方式；（5）交易时的状态；（6）交易双方及交易目的等^[12]。