文 献 综 述

一、可行性研究概述

可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化，从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。我国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。1981年原国家计委明确把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序。1983年2月，原国家计委正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》。2006年国家发改委正式发布了《建设项目经济评价方法》和《建设项目经济评价参数》，系统地体现了我国项目可行性研究的理论和方法。此后，用科学方法提供的可行性研究报告为正确决策提供了可靠依据，对选择最佳方案、节约项目投资、发展国民经济、提高经济效益、增强竞争能力起到了重大的、积极的作用。

二、可行性研究的作用

(一)可行性研究是项目投资决策的重要依据。开发项目投资决策，尤其是大型投资项目决策的科学合理性，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算进行的项目可行性研究的基础上的。

（二）可行性研究是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据。国家投资项目必须列入国家的投资计划，尤其是房地产项目，要经过政府相关职能部门的立项、审批、签订有关的协议，依据之一就是可行性研究报告。

（三）可行性研究是项目筹措建设资金的依据。房地产开发项目可行性研究对项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益的获取能力。银行等金融机构是否提供贷款，主要依据可行性研究中提供的项目获利信息。因此可行性研究也是企业筹集建设资金和金融机构提供信用贷款的依据。

三、可行性研究的方法

可行性研究的方法很多，本身是相关方法的集成。从总体方向上划分包括经济评价法、市场预测法和投资估算法。从内容上讲主要包括战略分析、调查研究、预测技术、系统分析、模型方法和智囊技术等。

(一)经济评价方法。可行性研究的经济评价方法分为财务评价和国民经济评价两部分。财务评价是在国家现行财税制度和价格的条件下考虑项目的财务可行性。财务评价只计算项目本身的直接效益和直接费用，即项目的内部效果。使用的计算报表主要有现金流量表、内部收益率估算表。评价的指标以财务内部收益率、投资回收期和固定资产投资借款偿还期为主要指标。国民经济评价是从国民经济综合平衡的角度分析计算项目对国民经济的净效益，包括间接效益和间接费用，即项目的外部效果。为正确估算国民经济的净效益，一般都采用影子价格代替财务评价中的现行价格。国民经济评价的基本报表为经济现金流量表（分全部投资与国内投资两张表）。评价的指标是以经济内部收益率为主要指标，同时计算经济净现值和经济净现值率等指标。

(二)市场预测法。市场预测是利用市场调查所得到的信息资料，对项目产品未来市场需求量及相关因素进行定量与定性的判断与分析，目的在于了解拟建项目产品在国内外市场的销售情况，根据市场需求量来确定拟建规模，以避免选择项目的盲目性。市场预测的方法大体分为两大类，一类为定性预测方法，如判断预测法、专家评估法等；另一类是定量预测方法，如时间序列分析法、回归分析法、状态转移分析法、经济计量模型分析法等。

(三)投资估算法。投资估算是指在整个投资决策过程中，依据现有的资料和一定的方法，对建设项目的投资额（包括工程造价和流动资金）进行的估计。投资估算总额是指从筹建、施工直至建成投产的全部建设费用，其包括的内容应视项目的性质和范围而定。

(四)增量净效益法（有无比较法）。将有项目时的成本（效益）与无项目时的成本（效益）进行比较，求得两者差额，即为增量成本（效益），这种方法称之为有无比较法。有无比较法比传统的前后比较法更能准确地反映项目的真实成本和效益。

四、房地产开发项目可行性研究的编制依据

主要包括以下内容：

(一)国家经济建设的方针、政策和长远规划。

(二)政府主管部门批准的资源报告、国土开发规划、交通路网规划和工业基地规划。

(三)可靠的自然、地理、气象、水文和地质等资料。例如建设地点的自然条件和现状。

(四)周围的社会环境、基础设施和施工条件等。

(五)有关的经济法规及工程技术方面法规、标准和规范等。

(六)政府主管部门规定用于项目评价的参数和指标。如定额回收期、基准收益率、折现率、利率、折旧率、调整外汇率等。

(七)有关市场需求调查、分析和预测资料等。

五、房地产开发项目可行性研究的编制内容

由于房地产投资项目的具体内容、目标和环境条件不同，可行性研究的内容应有所差异。但就一般房地产项目而言，应包括以下内容：

(一)项目总论

(二)项目建设的必要性及需求分析

(三)项目总体方案

(四)项目建设条件

(五)工程建设方案

(六)节能、环保及安全

(七)项目实施计划及招标

(八)项目组织及人员培训

(九)投资估算与资金筹措

(十)财务评价

(十一)社会影响分析

六、房地产项目可行性研究存在的问题

在房地产开发项目可行性研究中普遍存在着一些问题，因为涉及到一系列数据与调查的结果，所以有些问题经常出现且不容易立即改正发现。

（一）调查研究不全面、深度不够、论据不足。在房地产开发项目可行性研究报告论文中，某些勘察设计单位贪图省事，不作全面调研，对建设项目的地理位置、气候、

地理水文、名胜古迹、文化背景等平铺直叙，轻描淡写。技术性论述不到位，主次不分，让人看后看不出该文的意义所在。

（二）立场不公正。为了满足领导或业主的需求，对推荐方案只讲优点，缺点讲得少，搞陪衬方案，立场不公正。只是作表面文章，缺乏主要工程数量、估算投资、征地拆迁数量等对比表。有的设计单位怕担风险，盲目依照业主的要求，不按数据说话，不算经济帐，起不到对比相关方案的目的。

（三）经济评价不客观。经济、财务评价是房地产开发项目可行性研究报告的核心，是决策阶段项目排序和取舍的主要依据。正因为如此，一些搞经济评价的人员，为了达到房地产开发项目投资效益最大化，对经济净现值、内部收益率和投资回收期等数据人为地进行调整，有的甚至修改基础数据，不尽合理，对研究的结论含糊其辞。

（四）房地产开发项目可行性研究数量不准确、投资估算偏差大。造成房地产开发项目可行性研究数量不准确、投资估算偏差大的原因主要是有些设计单位勘测不认真，个别技术人员责任心不强，技术不过关，导致得到的工程数量不准确，使得房地产开发项目可行性研究得到的结果出现很大的偏差。

七、总结对策

针对目前项目可行性研究存在问题，我们应该用以下对策解决。

（一）可行性研究工作的理论指导三结合。项目的可行性研究工作是需要长期的耐心细致的市场调研和技术分析工作，作好这项工作要求实际操作者在工作中可以微观经济效益分析与宏观经济效益分析相结合；定量分析与定性分析相结合；动态分析与静态分析相结合。

（二）建立科学的指标评价体系。房地产开发项目指标评价体系是房地产开发项目可行性分析的重要组成部分，其中包括规划评价、市场定位评价、设计方案评价、经济评价等。

（三）规范房地产可行性研究市场，培育专业房地产可行性研究市场，推进房地产咨询业进一步健康发展。

（四）完善房地产开发项目可行性研究审批备案制度和引进社会监督机制。首先，国家要加强房地产开发项目可行性研究方面的法律法规建设，制定相关的政策。其次，建立房地产项目开发的社会监督机制。对房地产项目建设情况和销售情况进行定期的追踪调查，暴光烂尾楼的开发单位、已经被吊销营业资格的可行性研究机构和已经被

吊销资格证书的房地产开发项目可行性研究人员的名单，让社会舆论充分发挥对房地产开发项目相关单位和相关个人的社会监督作用。

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