毕业论文课题相关文献综述

文献综述

本次毕业设计我所选择的的题目是编制一份物业管理投标文件，为了更好的完成投标文件的编制，我查阅了很多期刊论文和相关的书籍。

首先，要知道物业管理的概念。物业管理，受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。而物业管理投标是指物业管理企业为开拓业务，依据物业管理招标文件的要求组织编写标书，并向招标单位递交投标书和投标文件，参加物业管理竞标，以求通过市场竞争获得物业管理项目的过程。其次，要知道物业管理投标文件的概念。物业投标文件是指具备承担物业招标项目的能力的物业投标人，按照物业招标文件的要求编制的文件。在物业投标文件中应当对物业招标文件提出的实质性要求和条件做出响应，这里所指的实质性要求和条件，一般是指物业招标文件中有关招标项目的价格、招标项目的计划、招标项目的技术规范方面的要求和条件。

物业管理投标文件一般由商务文件和技术文件组成，商务部分包括投标报价表的测算和公司资质、公司情况介绍等一系列内容，同时也是招标文件要求提供的其他文件等相关资料，包括公司的业绩和各种证件、报告等。最为主要的是技术标，其包括物业管理方案和招标方要求提供的其他技术性资料。

物业管理招标投标实质上就是靠国家完善的招标立法，来孕育物业管理市场，推动物业管理发展，从而提高物业管理服务品质一种措施。但就目前北京市的物业管理招投标概况，在杨燕敏发表的那篇《试析物业管理项目招投标》中就写到从1999年开始，北京市在物业管理行业引进招投标机制，经过几年的发展，招投标在物业管理市场逐步推广，越来越多的项目通过招投标的方式选聘物业管理企业。招投标的模式逐渐成为新建物业业主选择物业管理企业的重要方式，而且势必发展为将来业主选择物业管理企业的主要方式。但从目前总体来看，通过招投标方法选聘物业公司的物业项目比例偏低，新建物业项目中，房地产开发单位是委托主体，他们开发的项目，自己组建物业公司管理或选聘物业公司，大约各为50%，非居住物业房地产产权人项目，自选物业公司比例更高。对居住物业而言，业主自己选聘物业管理企业存在的主要问题为：业主大会、业主委员会未到位，行使职责能力弱，专业水平、法律观念知识不具备。只有少数小区通过业主大会、业主委员会重新选聘物业公司，比例约为2-3%。而单位自管的房屋，大部分原产权单位管房部门改善为企业，继续管理原物业，少量项目通过招投标选聘物业公司。所以说招投标工作目前仍推广不够，仍处于发展初期。

房地产开发与物业管理相分离已经成为物业管理行业的发展趋势，并且也为《物业管理条例》明确要求。但是把物业管理服务逐步推向市场的过程中，目前的物业管理招标工作机制还不够成熟、不够规范。从朱春堂的《当前物业管理招投标工作存在的问题与建议》一文中可看出存在这样那样的问题，主要表现为以下几个方面：

一、招标工作的组织管理不规范。从目前物业管理的招标情况看，除了少数业主单位委托专业招标代理机构，多数单位都是自行组织物业管理招标工作。由于业主单位没有相应的组织机构和专业人员负责招标工作，对招投标法规和组织管理工作也不熟悉，造成了物业管理招标工作不规范，操作的随意性较大。

二、缺少专业规范的招标文件。由于《物业管理条例》中没有明确物业管理招标文件范本，各业主单位也缺少物业管理招标经验，物业管理行业在国内大部分地区不够成熟，所以业主单位根据自身的需要和想象，编制除了各式各样的招标文件，有的服务范围不全，有的服务标准不明确，有的评标标准不切实际等等。

三、招标决策过程不透明。由于《前期物业管理招标投标管理暂行办法》对物业管理评标内容和方法没有具体规定，造成评标工作的不规范，评标结果主要受业主单位领导的意志影响。有些单位评标时，不注重对服务质量和报价的综合评价，结果造成恶性价格竞争，导致中标单位无经济实力保质保量完成物业服务，物业使用人投诉不断。

虽然在物业管理投标中存在着这样那样的问题，但其也在不断进步完善中。