毕业论文课题相关文献综述

文献综述

一、房地产可行性研究的内涵与现实必要性

所谓可行性研究，是运用多种科学手段（包括技术科学、社会学、经济学及系统工程等）对一项建设工程进行技术经济论证的综合科学，其基本任务是通过广泛的调查研究，综合论证一个工程项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为投资决策提供科学的依据[1]。就对项目整体效益的影响而言,项目前期进行的可行性研究的费用投入最少,通常不超过投资总额的1%～3%。项目的主要投入在施工阶段,但这一阶段的工作对项目生命期的影响却很小;而项目前期可行性研究对项目生命期的影响却最大,稍有失误就会导致项目的失败,产生不可挽回的损失[2]。

二、房地产可行性研究的内容和重点工作

投资项目发展周期分为投资前期（建设前期）、投资时期（建设时期）、投资回收期（生产时期）三个时期，每一个时期又再细分为若干阶段。其中，投资前期的可行性研究工作分为机会研究，初步可行性研究，可行性研究，项目评估与决策四个方面[3]。

房地产可行性研究的一般内容包括：项目概况，市场分析和需求预测，规划方案的优选，开发进度安排，项目投资估算，项目资金筹措方案及筹资成本估算，财务评价，风险分析，国民经济评价，结论[4]。

工程造价控制的关键在设计阶段，房地产设计成本控制应全面控制：全过程成本控制、全方位成本控制、全员成本控制[5]。正确地进行成本费用核算,对于控制企业的各项费用支出、降低开发成本、提高经济效益、增强企业的市场竞争能力有着重要的意义[6]。财务评价是项目可行性研究中的重要一环，进行房地产项目财务评价，首先要估算出项目的投资成本、收入、税金和利润等基础数据，然后据此计算出相应的技术经济指标，对照有关标准，判断项目是否可行或从中选择最佳方案[7]。在房地产可行性研究工作中建立多目标管理体系，动态管理可以真正实现工程项日价格的合理确定与有效控制[8]。房地产企业全面预算管理是一个复杂艰巨的系统工程，是治理企业的重要组成部分，是企业日后发展的保障体系[9]。开发企业必须正确分析风险，对开发项目的位置，开发时机，开发物业类型以及经济和房产政策都需要进行风险分析[10]。科学建立投资环境评价指标体系可以有效降低投资风险[11]。

三、我国房地产可行性研究中存在的问题和改善措施

综合各专家学者的看法可以发现，当前我国房地产可行性研究中普遍存在调查研究不全面、深度不够、论据不足，立场不公正，经济评价不客观，数量不准确、投资估算偏差大的问题[12]。

此外，目前各地政府为防范土地开发成本增加，拆迁难度大，资金占用多，普遍引入房地产开发商介入土地前期开发和土地储备过程，使得土地前期开发更复杂，金融风险更大[13]。当前国内房地产可行性研究中存在巨大误差,在详细可行性研究阶段,成本误差约在5～30%之间;售价误差在20～100%之间;资金流量计算误差约20～30%。不少项目竣工结算后进行后评价的结果往往与原可行性研究的结论相差50%以上[14]。现行投资项目可行性研究中无法形成多个可行的建设方案，方案评估重影响评价、轻效益分析，且项目效益分析过于片面，可行性研究的分析评价结论零散，不能对最终的投资决策提供统一、清晰的倾向性意见[15]。在现行经济管理体制下,投资者不重视项目前期管理工作，不考虑承担投资风险,缺乏搞好可行性研究、提高投资经济效益的主动性。咨询、设计单位隶属于各级行政部门，往往受长官意志或本位主义影响，高估效益，低估投资[16]。同时，作为投资者，要做到创新发展，尤其是在投融资方面的创新[17]。在现今大环境下，对可研中客观性有极大的限制，主观性远远被放大[18]。