文献综述

一、选题的背景及意义：

（一）课题研究背景

随着我国物业管理行业市场化、专业化、规范化的发展，物业管理行业逐步实行招投标方式。在企业招投标环节中，编制一份合理可行招投标方案是物业服务企业招投标最重要的工作^[1]。本课题是对某项目物业管理投标进行研究，并编制投标文件。

（二）课题研究的目的

伴随着我国物业管理的不断发展，将招投标的形式引入到物业管理领域已成为我国物业管理行业发展到一定阶段的必然产物，也是行业发展日趋成熟的体现 ^[2]。在本次课题中，我的任务就是经过对招标文件的具体研究，结合物业的具体情况，就此物业项目提出合理的管理方案，做出投标报价分析，采取必要的投标策略和技巧，进而形成投标文件对此物业项目进行投标报价。

（三）课题研究的意义

以《某项目物业管理投标文件》为毕业设计课题，按此项目为编制对象，在充分调查、研究、分析与论证的基础上，编制完成该项目投标文件，设计成果要详细、完整和实用。在毕业设计中，综合运用所学的理论、专业知识和技能去分析问题和解决问题，熟悉物业管理投标成语和合同管理，掌握投标文件的编制方法，锻炼和提高自己经济技术分析和物业管理的能力，进一步加深、巩固和掌握所学的专业知识，培养创新意识和严肃认真的工作态度，成为物业管理专业合格毕业生。

实践证明，实行物业管理招投标，有助于发展和规范物业管理市场，提高物业管理的行业素质。^[3]

二、国内外物业投标现状

（一）国内现状：

我国的物业招投标制度1984年发源于深圳，随后物业管理招投标在一些比较发达、物业管理起步较早的城市逐步开展起来，如北京市回龙观文化居住区、南京市百家湖花园、广州市城市丽水庭院、武汉市中央花园等，其中多数招投标项目竞争激烈，充分体现了公开、公平、公正的原则^[4]。

我国物业管理招标投标产生和发展大致经历了3个阶段:(l)试验阶段，随着招标投标制度在我国建筑行业全面成功地推广，深圳市大胆地把招标投标制度第一次运用到物业管理中，1993年底，对即将建成的莲花北村的物业管理项目进行了招标。(2)全面推广物业管理招标投标制度阶段，1999年5月，建设部在深圳市举行了全国物业管理工作会议，明确要求各地方要尽快引入竞争机制，推动施行物业管理招标投标制度。(3) 物业管理招标投标制度的确立和实施阶段，1999年8月，九届人大常委会审议通过了《中华人民共和国招标投标法》，并于2000年1月1日起正式实施。这标志着我国招标投标制度用法律的形式固定下来，具有了法律上的依据。2003年6月，国务院颁布的《物业管理条例》中明确规定:国家提倡通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，国家提倡通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业2003年6月，建设部颁布《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，对前期物业管理项目招标投标活动进行规范，标志着物业管理招标投标制度以国家法规和部门法规的形式正式予以确立。^[5]

物业管理作为一种专业化、社会化、企业化的不动产管理模式，在我国已走过了30年的历程。但是，迄今为止，我国尚未形成真正的物业管理市场，没有形成成熟的符合我国国情的物业管理模式和管理制度。^[6]

（二）国外现状：

欧盟、美国、英国、意大利、瑞士等国规定使用公共资金必须采取公开招标的方式。实行招标制度的目的是为了保证公开竞争原则能够有效贯彻。公开招标制度要让采购招待人的行为像金鱼缸里的金鱼一样透明，得到有效机构的监督，以保证招标采购既经济节省又能使公共利益的重大实现 。

（三）研究与分析：

我国物业管理经过二十多年的发展取得了很大的进步:新建住宅小区基本实行物业管理新体制，旧住宅区物业管理也取得突破；物业管理遵循市场规律，开始引入竞争机制，整体管理水平有了很大的提高；特别是物业管理立法工作得到重视，有力地推动了物业管理行业的发展。 但由于受社会发展和经济水平的制约，我国物业管理行业在社会化、专业化、资质审核、管理理念，以及软硬件设施建设等方面与国外相比仍存在很大的差距。 目前我国物业管理行业存在的主要问题主要表现在:物业管理意识薄弱；法制建设滞后:企业制度落后；建管不分；服务品种少，质量低；物业管理收费难；经营思路窄，效益低下；地区间发展不平衡；管理人才短缺等问题。^[7]

三、物业管理存在的问题

学者李黎艳认为：物业管理招投标过程走样。很多房地产开发企业或小区业主委员会没有物业管理招投标的知识，甚至没有接触过招投标，缺乏切身体会，原本招投标应由小区业主委员会代表小区产权人、使用人选聘物业管理公司，但在实际招标过程中，由于小区业主委员会是社团组织（不是独立承担民事责任的企业法人），招投标行为人很容易使招投标过程走样。 ^[8]

学者谭燕认为：毋庸置疑，物业管理招投标制度为规范行业竞争、净化市场秩序、引导行业健康发展发挥着越来越突出的积极作用。但在看到可喜局面的同时，也不容忽视现状和存在的问题，这些问题制约了招投标市场的正常成长，形成了物业管理的发展阻力。^[9]

四、现实投标过程中存在的问题

（一）招投标活动在实施过程中会产生诸多问题，包括围标、串标、陪标、肢解工程，规避招标等等，会滋生很多问题，违背了招投标的本意。^[10]

（二）除此之外， 张虹等学者还提出在物业管理招投标过程中的以下的三点经常发生的问题：

1.地方保护主义。

2.评标专家的选拔标准尚未明确。

3．物业管理招投标存在着区域性的发展不平衡^［11］。

五、物业管理投标文件的编制

（一）投标文件的含义和内容

投标文件又称投标书，是指具备承担招标项目的能力的投标人，按照招标文件的要求编制的文件。在投标文件中应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应，这里所指的实质性要求和条件，一般是指招标文件中有关招标项目的价格、招标项目的计划、招标项目的技术规范方面的要求和条件，合同的主要条款（包括一般条款和特殊条款）。因此，物业管理企业对此高度重视，认真编制。

投标书的主要内容包括以下几部分^[12]。

1. 投标书的封面

2. 投标书的序言

3. 投标书的目录

4. 投标书的正文

5. 投标书的附件

物业管理投标文件是物业管理企业为取得目标物业的管理权，递交给业主委员会（或开发商）组建的招投标小组，就目标物业管理的各有关事项分析起草的文件。^[13]

物业管理投标书的基本要素物业管理投标书作为评标的基本依据，必须具备统一的编写基础，以便于评标工作的顺利进行。因此，投标公司必须对投标书的基本要素有所了解。^[14]

（二）物业管理招投标文件编制要点及存在问题

学者邓乃鸿认为：1.根据招标文件的要求， 制订投标文件的制作进度计划， 有条不紊地制作投标文件， 以免造成文件的缺失或对招标文件的未响应。2. 针对招标文件中的主要技术问题， 多与业主或建设单位联系和沟通， 掌握用户的要求和意图。如果用户组织了标前会和现场考察， 一定要事先做充分准备， 以便及时得到满意的答复和澄清， 并在投标文件中给予充分明确的响应。

主要编制要点归纳为五点；1. 把握主题；2.严格规范；3.真实有效；4.统筹考虑；5.合理设置文档。 ^[15]

现阶段我国物业管理招投标存在的问题，学者朱春堂认为：1.招标工作的组织管理不规范。从目前物业管理的招标情况看，除了少数业主单位委托专业招标代理构．多数单位都是自行组织物业管理招标工作。由于业主单位没有相应的组织机构和专业人员负责招标工作，对招投标法规和组织管理工作也不熟悉，造成了物业管理招标工作不规范，操作的随意性较大。2.由于《物业管理条例》中没有明确物业管理招标文件范本，各业主单位也缺少物业管理招标经验，物业管理行业在国内大部分地区不够成熟，所以业主单位根 据自身的需要和想象，编制出了各式各样的招标文件，有的服务范围不全，有的服务标准不明确，有的评标标准不切实际等等。不规范的招标文件也导致了物业管理公司投标方案书的不规范，影响业主单位公平评标，科学决标。3.招标决策过程不透明。 由于《前期物业管理招标投标管理暂行办法》对物业管理评标内容和方法没有具体规定，造成评标工作的不规范，评标结果主要受业主单位领导的意志影响。有些单位评标时，不注重对服务质量和报价的综合评价，一味地追求低价．结果造成恶性价格竞争，导致中标单位无经济实力保质保量完成物业服务，物业使用人投诉不断。个别物业管理公司通过对业主单位领导的公关来影响最终的评标结果。这些问题的存在，对整个招投标工作的影响是严重的。首先使招投标选拔质优价廉的物业管理公司的宗旨受到了影响。许多优秀的物业管理公司在这样的招标过程中很难公平、公正地胜出；其次助长了物业管理公司之间的不正当竞争．使一些公司不在服务质量和前期调研上下功夫．而是把大量的精力用在跑门路．拉关系上，把企业的生存发展寄托在公关上。^[16]

六、总结评述

对于我国当前物业管理存在的问题，前面学者主要从政府政策、开发商的行为和业主的行为进行研究。由于我国的物业管理正处于一个发展阶段，各方面的法制法规还不够完善，从而使得整个行业还存在许多不规范的地方。归纳总结，物业管理企业要本着以人为本、勤勉敬业的服务管理理念，发扬和谐、勤奋、求实、进取 的企业精神，探索提高物业管理服务的良方，竭诚为业主提供全方位、高品质的物业服务，为业主创造典雅、高贵、和谐的生活环境。

参考文献：

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[5]刘敏昊.物业管理项目投标全过程管理研究[D].华东理工大学，2011.

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[7]张晓辉.我国物业管理业问题与对策研究[D].山东科技大学，2005.

[8]张沈生.当前物业管理行业急需解决的问题[J].工业技术经济，2012，（04）:342-341.

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[10]张洪利.建设工程招投标过程中常见问题研究[D].华南理工大学，2013.

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[12]王秀云.物业管理理论与实务[M].北京:清华大学出版社，2006.

[13]黄安永 物业管理招投标 [M].东南大学出版社 2000年

[14]物业管理投标书编写的注意事项[J].中国招标，2009，28:20 17.

[15]邓乃鸿. 物业管理招投标标书制作初探[J].中国物业管理，2004，03:20-21.

[16]朱春堂. 当前物业管理招投标工作存在的问题与建议[J].中国物业管理，2007，05:24-25.