文献综述
摘要：近年来，随着国家加快深入发展城市化的步伐，城市基础设施的建设日益完备。而地铁设施作为城市基础设施关键一环，其对城市住宅价格具有显著的影响效应，住宅周边的地铁设施越完善，住宅价格越高。其中，城市地铁对沿线住宅价格的影响效应在时间维度与空间维度上体现出截然不同的差异性。在空间维度上，住宅区地理位置的影响最为显著；在时间维度上，城市地铁的不同发展时期对沿线住宅的增值效应程度有所不同。近年来国内外学者对此进行了深入的探讨并取得了丰硕的研究成果，本文将在对这些研究成果进行系统性总结的基础上，简单分析总体研究现状，并对城市地铁对沿线住宅价格的影响效应进行归纳和综述，为之后的详细研究做好充分的研究准备。
关键词：住宅价格； 城市地铁； 时间效应；空间效应
一、文献综述
近年来，随着我国城市化进程加快，经济发展规模日益扩大，居民经济收入与生活质量水平得以提高，交通量也迅速增长。而城市地铁因其速度快、时点准、污染轻、运量大、事故少等特点，能够有效提高市民的通勤效率、降低通勤成本，提高旅游服务的交通便捷度，而广受人们青睐。因此城市地铁也成为大城市改善城市交通拥堵状况、加强城市整体功能、提升人们生活质量的极其重要的城市基础设施建设项目。城市地铁建设不仅提升了其所在及影响地区的有效投入水平，同时也在一定程度上提高了周边土地的利用率，带动周边地区土地开发强度的提高，也极大促进房地产业的发展。不少学者都注意到城市地铁的修建对沿线居民住宅产生了增值效应，并依据当地不同的情况进行了细致的研究。目前，国内外对于轨道交通对沿线住宅价格的影响的研究都具有了一定的雏形，但由于国外的轨道交通建设和房地产市场发展比国内起源早，所以在理论研究方面国外的理论体系相对较为成熟和完善，而国内的研究体系吸收和借鉴了国外理论体系中的有益经验和价值。
国外研究现状
国外城市化起步早，城市化的发展带动城市轨道交通的发展，与国内比较，房地产市场化也相对成熟，国外学者大量研究了关于城市轨道交通对周边房地产价格的影响。国际上最常用的研究方法是特征价格模型，随着研究的不断深入，众多学者在原有的方法基础上，不断地改进和完善模型方法，从而使其更加贴入实际。特征价格模型（Court，1939），旨在通过将商品的各个特征作为影响因子，采用最小二乘法进行多元回归，探索不同特征对商品影响的显著性。此后，研究首次将特征价格模型运用于房地产市场（Riker，1967），而后被不同国家学者广泛应用在住宅价格影响效应中。之后为弥补特征价格模型无法纳入房价的空间关系因素的缺陷，学者们提出了空间计量经济学（Pealinck，1979）。
随着研究日渐深入，量化研究在城市轨道交通对住宅影响方面也取得了较大的进展。认为城市轨道交通系统对周边住宅房地产的影响是积极的这一观点的学者越来越多。国外学者首先在对住宅地产进行研究时通过建立模型，提出交通出行的便利程度及出行效率都会影响住宅地产价格（Bajic，1938）。后来有学者以人口密度作为衡量变量，选择城市化程度高的城市地铁周边的房地产作为研究样本，通过构建方程处理样本数据，得出城市中心商业区域并不会受到地铁单方面的显著影响，但站点周边住宅地产价格会明显上涨（Hong W，2004）。而发布地铁公告后，对拟建地铁沿线不动产销售价格进行调查，研究人员发现在距离轨道站点0.25英里范围内的住宅地产销售价格在此公告发布后都出现了明显的上涨，涨幅大概在20.9%—47.4%（BernardLWeinstein，2002）。这一研究结果可以说明土地利用形式对住宅地产价格确实造成了影响，而这种形式就是城市轨道交逋的建立。通过研究分析，人流量大、使用效率高的城市轨道交通站点对住宅价格产生的增值影响更明显，而且这两个模型的结果会随城市化水平提高而发生更大的分异。HampshireKPlSmith以加拿大蒙特利尔南岸为研究目标选择1992~2009年的住宅数据，探索通勤因素对城市轨道交逋的需求是否会影响住宅地产价格。实证研究采用特征价格模型进行数据检验，结论指出城市轨道交通对沿线住宅地产价格确有影响；实例结论显示附近房屋住宅价格会在轨道交通开通的一定空间范围内发生溢价。另一结论为城市轨道交通在投产运营后，周边住宅房价上涨趋势明显，当地财政部门也会随地价上涨拉动财政收入（HampshireKPlSmith，2011）。
此外，大量研究表明城市轨道交通对房地产价格的影响具有超前性，在其运营前就已发生，更有研究表明在城市轨道交通规划信息发布后，周边房地产价格就产生明显变化，但具体作用效果说法不一。有研究表明城市轨道交通在开始运营之前对沿线房地产价格的影响最为显著（Dabinettl，1998）。同时，研究发现在城市轨道交通规划信息发布后的几个月内，其沿线房地产价格明显飙升，0.5英里以内房价涨幅最为明显（Knaap等，2001）。而有对汉城的地铁研究表明，地铁在运营期间周边房地产价格并无明显变化，而在其开通的几年内，其周边主要影响区域的房地产价格涨幅明显（Han.B.R，1991）。在对英国轻轨的研究发现，在轻轨规划信息发布后，其周边房价小幅度提升，但在建设期间该轻轨周边住房价格下降了，完工后，房价逐渐开始回升（Helmeberry，1998）。
综上可知，城市轨道交通对住宅价格的影响有一定的范围，对此进行划分一定的地理位置范围后发现，所在地理位置范围不同对住宅价值影响深度各不相同，不同区域内各站点的影响范围也不相同。学者们认为研究结论差异的主要源头在于如何准确度量住宅到城市轨道交通站点的可达性，对于如何削弱可达性度量分歧并形成合理有效的研究步骤，目前仍需进一步研究。
国内研究现状
我国城市建设起步较晚，城市轨道交通建设也是在近几年逐步兴起，所以国内学者对于此类研究还较少，主要以借鉴西方发达国家理论进行深入研究。在研究方法的选择上，国内文献集中于通过描述性分析，在空间情况下，城市轨道交通对于房地产价格产生的影响，仍集中于定性研究，不相关因素很难剔除，实证结果存在偏差，在后期的定量研究中，主要集中使用特征价格模型和交通成本模型。研究表明地铁在更靠近地铁站的范围内住宅价格出现下降，主要是因为住宅受到了城市轨道交通建设所造成的环境污染以及生活噪音影响（徐俊，2007）。学者范铭峰对广州地铁的研究采用了交通成本模型，他的研究结果显示：地铁站点周边商业用地对城市轨道交通的敏感程度更为明显，商业用地租金的涨幅竞在40%—500%；其次是住宅用地对轨道交通的敏感程度。同时以香港为例，在香港地铁荃湾线开通后，在地铁周边300米范围内，住宅价格相比周边地段提高了34.8%—338%，提升作用显著（范铭峰，2011）。之后有研究发现，通过规划城市未来的地铁运行路线，对城市轨道交通周边的住宅房地产价格进行研究并对房价进行预测。结果表明：城市轨道交通会因为地铁站点的设置而呈现较大差异。轨道交通的换乘站点多集聚商业经济区，在这些区域人流量大、交通便捷，住宅价格升值更为显著；而在没有换乘的轨道交通站点，商业集聚效应不显著，住宅增值也相应较不显著（杨建华，2009）。
以上是毕业论文文献综述，课题毕业论文、任务书、外文翻译、程序设计、图纸设计等资料可联系客服协助查找。
