文 献 综 述
财政部于2017年7月5日颁布了新收入准则。与我国CSA14(2006)相比较，新收入准则在很多方面做出重大变化和改进，对企业收入确认的方式、时点或时段确认收入等内容提出更加明确的指引和较高的要求。这一变化给各种类型的企业带来不小的影响，以业务收入构成较为复杂的房地产企业来说，新收入准则影响到的各个方面值得去探讨和分析。目前，对于新收入准则，众多学者已经进行了深入的研究，并且提出了各自的观点。
1、关于新旧收入准则的差异研究
焦桂芳，黄凤勤（2018）认为新准则下计量方法的更新导致了和旧准则确认收入的差异。主要包括：①不同的收入确认模型②收入确定时点的判断标准变化：风险报酬转移变为控制权转移③包含多重交易业务的合同会计处理差异，新准则明确提出了履约义务的概念，对合同做出了详细的界定。④对某些特定交易或事项的收入确定和计量规定不同：企业应根据其向客户转让商品前是否拥有对该商品的控制权，来判断其从事交易时的身份是主要责任人还是代理人。
屈珍珺（2019)提出新收入准则相较旧的准则，有以下不同：①计量金额更可靠，以交易价格确认收入是新规定的闪光点。在确认金额时，不仅要考虑市场上同类商品的的公允价值，还要考虑由于销售退回、销售折让、货币的时间价值以及积分等因素对收入确认的影响。考虑到收入的可收回性使得记录金额更加真实可靠地反映交易规模。②会计披露更加严格，新收入准则包括了合同和合同成本有关资产的各个方面的信息，要求财务人员全程参与合同的编制、签订和履行过程，否则很可能会遗漏一些重要信息，从而影响到会计处理的各个方面。
- 关于房地产行业的特征及会计核算研究
吴晓梅（2018）提出在传统的房地产滚动开发模式难以为继的情况下，房地产企业开始新的战略转型。一是房地产开发产业链内部的专业化分工，由“规模化” 向 “专业化”、 “差异化”、“精细化” 变化；二是以基金、证券等直接融资方式为主的多元融资开始发展，对品牌、技术等无形资产的投资，使房地产企业运营模式由重资产向轻资产转变； 三是房地产开发模式由传统的滚动开发模式逐渐向物业持有模式转变；四是以资本和服务为主导的房地产市场的形成，使得收益模式由“资产增值收益”向“服务增值收益”转变。
张汇（2018）指出房地产行业具有较为明显的资金密集性特征，在开发不同房地产项目时，该行业的企业必须要投入大量的资金，而巨大的资金需求导致许多房地产企业在运作的过程之中难以避免会面临许多的资金难题以及缺口。我国大部分的房地产企业目前的融资现状不乐观，主要表现在：（1）缺乏优良体系。有超过七成的房地产行业直接通过银行贷款的形式来解决自身的资金难题，较单一的融资体系不仅影响了资金的优化配置和利用，还难以真正地解决房地产行业发展的资金问题，另外，一旦房地产行产生了波动，就会导致银行面临着诸多的经营风险严重，甚会影响整个金融体系的正常运作。（2）房地产企业资本结构不合理。房地产行业之中的大部分企业主要以外部融资的方式来实现自身的快速发展，自有资金用在现有的总体资金之中所占的比重较小，房地产企业与银行以及其他金融机构的联系较紧密，因此实际的资产负债率比较高。
- 关于新收入准则对房地产企业带来的影响研究
陆晓红（2017）指出新收入准则对企业会计核算产生影响，主要包括：（1）对主要财务指标的影响。财务指标主要反映在财务报表中的四个部分：盈利能力、资产营运能力、资产营运能力、偿债能力。而前三种能力分析的计算要求都需要涉猎到收入。这些指标将受到新准则里收入的影响。（2）对税收的影响。新收入准则体现的是资产负债观观念，判定标准是商品和劳务控制权的转移，而不是以收入成本是否可靠计量以及经济利益是否很可能流入企业作为判断收入确认的标准。由于标准不同使得会计和税法在收入确认时间点上的不一样。（3）对财务报表披露的影响。新的收入准则大幅增加了有关收入确认的披露要求。在新收入准则下，财务报表里存在的数据，如：对比数，应按照新会计准则来修改制定；要依据不同的类别对合同里存在的收入进行分解，并对相关信息的具体含义进行披露；要对合同履约义务的时点和分摊至剩余履约义务的交易价格进行披露；要对影响收入确认金额及时点的重大判断及其变化进行披露等。
沈桂兰（2018）提出新收入准则可以（1）缓解企业收入剧烈波动。对于房地产企业而言，容易出现合同销售额与会计销售收入存在明显差异的现象，进而使得房地产企业利润容易产生波动。在实施新收入准则后，各年企业基本皆有一定收入，并且收入波动幅度相对较小。（2）企业收入与现金流匹配。新收入准则的实施可以有效帮助房地产企业实现现金流入时间和收入确认时间相互匹配，避免出现收入确认与现金流入在时间上相互脱节的情况。
田甜，俞芳（2017）认为新收入准则对房地产企业合同管理有促进作用。企业为满足时段履约条件，需要在合同中约定不得更改或替换物业单元用途，以满足准则“具有不可替代用途”的条件；对于强制付款请求权，要取得法律意见书，以满足准则“有权就累计至今。
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